This  is  a  brief  description  of  items  we  check.  In  many  homes  this  works  out  to  be  600  to  1000  items.  The  list  for  rooms,  bathrooms  gets  multiplied  by  the  number  of  rooms  being  inspected.  For  a  detailed  list  click  here.

This  is  a  brief  description  of  what's  typically  covered  in  the  home  inspection.  Every  home  is  unique  and  the  home  inspection  will  tailor  the  inspection  for  the  specific  home:

Exterior

A.  The  flashing  and  trim.
B.  All  exterior  doors,  decks,  stoops,  steps,  stairs,  porches,  railings,  eaves,  soffits,  fascias,  grading,  and  walkways.
C.  And  report  as  in  need  of  repair  any  spacings  between  intermediate  balusters,  spindles,  or  rails  for  steps,  stairways,  balconies,  and  railings  that  permit  the  passage  of  an  object  greater  than  four  inches  in  diameter.
D.  The  vegetation,  surface  drainage  and  retaining  walls  when  these  are  likely  to  adversely  affect  the  building.
E.  And  describe  the  exterior  wall  covering

Basement,  Foundation  &  Crawlspace

A.  The  basement.
B.  The  foundation
C.  The  crawlspace.
D.  The  visible  structural  components.
E.  Any  present  conditions  or  indications  of  active  water  penetration  by  probing  a  representative  sampling  of  structural  components  where  deterioration  is  believed  to  be  present  or  where  clear  indications  of  deterioration  are  present.
F.  And  report  any  general  indications  of  foundation  movement  that  are  observed,  such  as  but  not  limited  to  sheetrock  cracks,  brick  cracks,  out-of-square  door  frames  or  floor  slopes.

Furnace

A.  The  heating  system  and  describe  the  energy  source  and  heating  method  using  normal  operating  controls.
B.  And  report  as  in  need  of  repair  electric  furnaces  which  do  not  operate.
C.  And  report  if  inspector  deemed  the  furnace  inaccessible.

Check  accessible  supply  vents  for  operation

A.  The  central  cooling  equipment  using  normal  operating  controls.

We  will  not  operate  AC  equipment  or  systems  if  exterior  temperature  is  below  65  degrees  for  at  least  24hours.  Fahrenheit  or  when  other  circumstances  are  not  conducive  to  safe  operation  or  may  damage  the  equipment.

Plumbing

A.  Inspect  the  main  water  shut  off  valve.
B.  Inspect  the  water  heating  system.
C.  Flush  toilets.
D.  Run  water  in  sinks,  tubs,  and  showers.
E.  Inspect  the  interior  water  supply  including  all  fixtures  and  faucets.
F.  Inspect  the  drain,  waste  and  vent  systems,  including  all  fixtures.
G.  Describe  any  visible  fuel  storage  systems.
H.  Inspect  the  drainage  sump  pumps  testing  sumps  with  accessible  floats.
I.  Inspect  and  describe  the  water  supply,  drain,  waste  and  main  fuel  shut-off  valves,  as  well  as  the  location  of  the  water  main  and  main  fuel  shut-off  valves.
J.  Inspect  and  determine  if  the  water  supply  is  public  or  private.
K.  Inspect  and  report  as  in  need  of  repair  deficiencies  in  the  water  supply  by  viewing  the  functional  flow  in  two  fixtures  operated  simultaneously.
L.  Inspect  and  report  as  in  need  of  repair  deficiencies  in  installation  and  identification  of  hot  and  cold  faucets.
M.  Inspect  and  report  as  in  need  of  repair  mechanical  drain-stops  that  are  missing  or  do  not  operate  if  installed  in  sinks,  lavatories  and  tubs.
N.  Inspect  and  report  as  in  need  of  repair  commodes  that  have  cracks  in  the  ceramic  material,  are  improperly  mounted  on  the  floor,  leak,  or  have  tank  components  which  do  not  operate.

Electrical

A.  The  service  line.
B.  The  meter  box.
C.  The  main  disconnect.
D.  And  determine  the  service  amperage.
E.  Panels,  breakers  and  fuses.
F.  The  grounding.
G.  The  bonding.
H.  A  representative  sampling  of  switches,  receptacles,  light  fixtures,  and  ground  circuit  interrupters.
I.  And  report  the  presence  of  solid  conductor  aluminum  branch  circuit  wiring  if  readily  visible.
J.  And  report  on  any  GFCI-tested  receptacles  in  which  power  is  not  present,  polarity  is  incorrect,  the  receptacle  is  not  grounded,  is  not  secured  to  the  wall,  the  cover  is  not  in  place,  the  ground  fault  circuit  interrupter  devices  are  not  properly  installed  or  do  not  operate  properly,  or  evidence  of  arcing  or  excessive  heat  is  present.
K.  The  service  entrance  conductors  and  the  condition  of  their  sheathing.
L.  The  ground  fault  circuit  interrupters  with  a  GFCI  tester.
M.  And  describe  the  amperage  rating  of  the  service.
N.  And  report  the  absence  of  smoke  detectors.
O.  Service  entrance  cables  and  report  as  in  need  of  repair  deficiencies  in  the  integrity  of  the  insulation,  drip  loop,  or  separation  of  conductors  at  weatherheads  and  clearances.

 

Fireplace

A.  The  fireplace,  and  open  and  close  the  damper  door  if  readily  accessible  and  operable.
B.  Hearth  extensions  and  other  permanently  installed  components.
C.  And  report  as  in  need  of  repair  deficiencies  in  the  lintel,  hearth  and  material  surrounding  the  fireplace,  including  clearance  from  combustible  materials

 

Attic,  Ventilation  &  Insulation

A.  The  insulation  in  unfinished  spaces.
B.  The  ventilation  of  attic  spaces.
C.  Mechanical  ventilation  systems.
D.  And  report  on  the  general  absence  or  lack  of  insulation.

Doors,  Windows  &  Interior

A.  Open  and  close  a  representative  number  of  doors  and  windows.
B.  Inspect  the  walls,  ceilings,  steps,  stairways,  and  railings.
C.  Inspect  garage  doors  and  garage  door  openers  by  operating  first  by  remote  (if  available)  and  then  by  the  installed  automatic  door  control.
D.  And  report  as  in  need  of  repair  any  installed  electronic  sensors  that  are  not  operable  or  not  installed  at  proper  heights  above  the  garage  door.
E.  And  report  as  in  need  of  repair  any  door  locks  or  side  ropes  that  have  not  been  removed  or  disabled  when  garage  door  opener  is  in  use.
F.  And  report  as  in  need  of  repair  any  windows  that  are  obviously  fogged  or  display  other  evidence  of  broken  seals.

Kitchen

A.Check  cabinets,  drawers 
B.Verify  operation  of  fan
C.Verify  operation  of  stove  and  refrigerator
D.  Check  plumbing

Garage

A.  Verify  integrity  of  firewall
B.  Verify  operation  of  garage  door
C.  Verify  presence  of  garage  door  safety  features
D.  Door  to  interior  is  a  fire  rated  door

Detailed  List   

41    If  condominium,  only  owner-responsible  items  evaluated  in  this  inspection.   

      Look  for  modification  that  may  have  been  done  without  permits 

    Snow  cover  on  exterior  allows  only  peripheral,  if  any,  evaluation  of  much  of  exterior.   

    Some  non‑original  construction  has  been  done  on  this  property.  We  recommend  that  an  anonymous  check  be  made  with  the  applicable  municipality's  building  and  housing  division  to  see  when  this  address  was  last  permitted  without  revealing  your  reasons. 

42  Shed/Hot  Tub/Pool/Playground/Sauna/Tennis  Courts  not  inspected 

      Well/Private  sewage  disposal  not  evaluated. 

43  No  gutter  over  entry  at  eave  (S,  A). 

      Some  rain  gutter  components  may  be  likely  to  leak. 

      Substantial  debris  in  gutters  (M,  B). 

      Poor  slope  in  rain  gutters  (M,  A) 

      Gutters  corroded  (M,  B) 

44  Some  downspouts  missing  (M,  B). 

    Damaged  or  loose  downspouts  (M,  B). 

    Corrosion  or  rust  apparent  at  downspounts  (M,  B). 

    Leaks  or  decay  at  downspouts  (M,  B). 

45  No  extensions  on  downdrains  (M,  B). 

    Extensions  on  downdrains  do  not  carry  water  away  from  house   

    Corrosion  or  rust  apparent  at  extensions  (M,  B). 

    Leaks  or  decay  at  extensions  (M,  B).     

46  Splashbocks  do  not  carry  water  away  from  house  (M,  B). 

    Corrosion/leaks  at  splashblocks  (M,  B). 

47  Splits  in  wood  of  fascia  (M,  C). 

48  Evidence  of  leaks/stains  in  soffit/fascia--possible  ice/debris  dam/no  drip  edge  (M,  A). 

    Unscreened  vent  openings  in  soffits  (M,  C) 

49    Evidence  of  leaks  under  eaves--possible  ice/debris  dam  (M,  A).       

50    Wood  at  soil  at  front  porch/stoops/stairs    (M,  A). 

    Trip  hazard:  non‑uniform/<11"  treads/short  step/covering  deteriorated/projecting  at  front  porch/stoops/stairs  (S,  A). 

51  Settlement  of  porch  away  from  house  with  trip  hazard  (S,  A).           

    Support  posts  for  roof  over  porch  possibly  pulling  roof  down  with  settlement  (M,  A) 

52  Rail/stair  rail/rail  components  missing/ungraspable/broken  continuity/loose--front  porch/stoops/stairs  (S,  A).   

    Weathered  railing/deck  boards  on  front  porch  (S,  A) 

53  Stair  related  concerns  exist  at  the  front  porch:  Stairs  poor  lit/spacing  between  balusters  on  rail  too  wide  (S,  A) 

54    Storm  or  screen  door  automatic  closer  in  disrepair  (P,  B). 

    Screen  door  has  torn  screen/broken  window/hardware  disrepair    (P,  B). 

55  Front/Side/Rear  door  hardware  disrepair/broken  window/poor  fit/split/severely  weathered/dragging  on  floor/doesn't  stay  shut  without  locking  (S  ,A). 

56  Planter  settling  away  from  house/deteriorating  (M,  B).   

    Trees  or  shrubs  too  close  to  house  (M,  B). 

57  Concrete  surface  broken  on  walks  (M,  A).   

    Trip  hazard  on  walks  due  to  settling  and/or  buckling  (S,  A). 

    Wood  at  soil  at  walk  (M,  A). 

58    Significant  cracks  exist  at  the  garage‑house/chimney‑house  junction(s)  (M,  A). 

    Wood  touching  soil  at  foundation  exterior  wall  or  cover  (M,  B) 

59  Minor  cracks  in  foundation-‑probably  represent  primarily  a  cosmetic  concern-‑patch  (M,  A). 

    Medium  sized  cracks  in  foundation  or  wall.    Could  consider  structural  contractor’s/engineer’s  advice. 

    Major  foundation  or  wall  cracks/settlement/bulging/out  of  plumb.    Should  consider  structural  contractor’s/engineer’s  advice.   

60  Cracks  in  the  outside  wall  are  vertical/horizontal/diagonal  (see  notes  above).     

    Exterior  wall  brick  mortar  deteriorating  (M,  A). 

    Exterior  wall  siding  is  damaged/has  no  vent  holes  (M,  A). 

61  New  stucco  may  be  prone  to  cracking  shortly  after  installed/is  deteriorating  (M,  A). 

    Possible  asbestos  siding  on  this  house.    Contact  an  industrial  hygienist  about  this  issue  (S,  A).   

    Ventilation    openings  on  the  house  are  unscreened  (M,  A).         

    Evidence  of  possible  previous  fire  on  the  exterior  of  the  house  (M,  A).   

    Vines  reduce  the  opportunity  to  inspect/has  or  may  result  in  damage  to  sidewalls,  etc.  of  the  house  (M,  A).   

    There  is  apparently  some  span  sag  over  windows/doors/openings  in  the  exterior  wall  of  this  home  (M,  A).   

62  Parging  deteriorating/missing  on  foundation  wall  (P,  C) 

    Panels/shingles/masonry/concrete  missing/split/loose/delaminating/deteriorating  on  exterior  walls  (M,  A). 

63  Grading  around  perimeter  of  house  flat  or  toward  house  (M,  B). 

    Concrete  at  house  perimeter  slopes  toward  house  (M,A).       

64  Minor/Major  paint  peeling  in  some  exterior  areas  (M,  B). 

    Entire  house  appears  to  need  repainting  (M,  A).   

65  Window  screens  missing  (M,  C). 

    Window  screens  damaged  (M,  B). 

66  Some  double  pane  windows  have  evidence  of  condensation  (M,  C). 

    Some  windows  cracked/broken  (M,  B). 

    Some  windows  appear  to  not  be  weather  tight  (M,  B). 

    Expect  some  casements  to  not  operate  properly  (M,  B). 

67  Window  air  conditioning/evaporative  cooler  unit(s)  appear  to  not  be  level/firmly  supported  (S,  A). 

    Exterior  wood  around  window(s)  deteriorating  (M,  B).. 

68  Air  circulation  around  window  air  conditioner/evaporative  cooler  unit  appears  blocked  (trees,  shrubs,  etc.  block  the  unit)  (M,A). 

    Window  air  conditioner/evaporative  cooler  unit  is  noisy/dusty/rusted/corroded/leaks/leaf  riddled  (M,  A). 

    Housing  covers  on  the  window  air  conditioner/evaporative  cooler  unit  are  not  all  in  place  (M,  A). 

    System  winterized.   

69  Window  evaporative  cooler  drain  line  missing/doesn’t  take  water  away  from  house  (M,  B). 

    South  or  west  face  window  air  conditioning  unit  is  not  protected  by  shade  or  awning  (M,  A). 

70  Basement  window(s)  wood  deteriorating  (S,  A). 

    Two  pane  basement  window  shows  some  condensation  and  so  the  glass  may  need  replacement  (M,  A). 

    Basement  window  broken  (S,  A).   

    Basement  windows  appear  to  be  below  grade  without  window  wells  (M,  A).   

71  Inadequate  window  wells  (M,  A). 

    Window  wells  not  covered  with  rain  repelling  cover  (M,  B) 

    No  grid  over  window  wells  near  patio/walk,  etc,  (M,  A) 

72  Caulking/sealing  around  outside  wall  penetrations  appears  poor  (M,  A).   

73  No  cover  over  outlet/switch/junction  box  at  exterior  (S,  A) 

    Wire  connections  exposed  outside  due  to  no  junction  box/no  conduit  (S,  A) 

74  Lamp  cord  used  outside  in  lieu  of  “hard  wire”  (S,  A). 

    Unachored  electrical  boxes  (S,  A). 

    Inoperable/loose/inadequate/broken  outlets  on  exterior  (S,  A). 

    Wired  taped  at  junctions  (S,  A). 

75  Ungrounded  3  prong  outside  outlets--use  2  prong  or  ground  (S,  A) 

    Reversed  electrical  polarity  at  exterior  outlets  (S,  A). 

    Switch  defect  exists  on  exterior  switch  (S,  A). 

    Exterior  GFCI  outlet  not  operating  properly  (M,  A). 

    Exterior  outlet  not  properly  weatherstripped  (S,  A).   

    Exterior  switch  not  properly  weatherstripped  (S,  A).   

76  Faucet  splashblocks  recommended  (M,  B). 

    Outside  faucet  dripping  (M,  A). 

    Evaporative  cooler  may  still  be/appears  to  have  been  connected  in  the  winter  with  possible  freeze  to  the  line  (S,  A). 

    Evaporative  cooler  appears  to  be  disconnected  during  the  normal  operating  season.      We  are  unable  to  fully  check  the  cooler  as  a  result  (M,  A). 

    Possible  freeze  to  hose  bib/faucet  (S,  A). 

    Hose  faucet  froze  previously  and  may  leak  at  inside  wall  (M,  A). 

77  Air  conditioning  unit(s)  not  level  (M,  A).    This  results  in  a  less  efficiently  operating  unit  and  many  times  results  in  a  shorter    useful  life  of  the  unit. 

    Inadequate  or  no  platform  on  the  exterior  air  conditioner  unit  (M,  A).       

    Air  circulation  around  exterior  air  conditioner/evaporative  cooler  unit  appears  blocked  (trees,  shrubs,  etc.  block  the  unit)  (M,A). 

78  Outdoor  temperature  too  cool  to  allow  for  evaluation  of  central  air  conditioning. 

    Air  conditioning  oil  heating  elements  not  on  for  at  least  24  hours  prior  to  inspection  and  so  air  conditioning  not  evaluated. 

    The  exterior  air  conditioner  unit  is  breakered/fused  at  a  level  that  is  greater  than  that  for  which  the  unit  was  designed  (M,  A). 

79  Electrical  service  line  to  house  too  close  to  ground  (S,  A). 

    The  pole-to-house  wires  are  not  drip  looped  where  they  connect  at  the  house  (e.g.  at  the  masthead  or  near  the  anchor)  (S,  A). 

80  Building/Trees/Antenna  touching  electrical  service  line  to  house  (S,  A). 

    The  electrical  meter  base  appears  loose  (S,  A). 

    Non-conduited  wire  appears  too  close  to  ground  level  (S,  A).    Check  if  can  conduit  without  complete  exterior  upgrade. 

81  The  main  breaker/fuse  on  the  house  wiring  is  30  40  50  60  70  80  100  125  150  200  Other  None  (S,  A). 

    The  service  wires  that  extend  from  the  telephone  pole  to  the  house  are  frayed.    Consider  contacting  the  electric  company  to  replace  these  (S,  A).             

    The  main  breaker/fuse  panel  box  is  loose/not  properly  covered  (S,  A). 

82    There  are  no  shutoff  valves/warning  signs  for  the  gas/oil  main  supply  line(s)  (S,  A). 

    The  gas/oil  supply  tank  is  significantly  rusted  (S,  A).   

    There  is  evidence  of  spills/odors/gauge  problems  with  the  exterior  fuel/oil  supply  system  (S,  A). 

    The  oil  tank‑to‑burner  supply  pipe  is  not  underground  (S,  A). 

83  The  well  on  this  property  appears  to  be  used  for  drinking  water.    Check  with  the  proper  water  authorities  to  verify  that  this  well  has  been  tested  and  is  approved  for  drinking  water  (S,  A). 

    Well  used  for  drinking  water  is  located  less  than  100  feet  from/downhill  from  the  likely  location  of  a  septic  drain  field  (S,A). 

    Supply  pipe  from  well  head  to  house  not  adequately  underground/insulated  (M,  A). 

84  Septic  Tank/Private  Sewer:  Odors/  Dark  hue  to  grass  or  snow  melted  off  only  at  likely  drain  field  pipe  locations  (S,  A). 

85  Basement  stairs  rail  missing  (S,  A). 

    No  areaway  drain  at  base  of  stairs  to  basement  (M,  A). 

    Drain  at  base  of  exterior  stairs  appears  plugged  (M,  A). 

    Trip  hazard:  non‑uniform/<11"  treads/short  step/covering  deteriorated/projecting  at  basement  stairs  (S,  A). 

86  Wood  at  soil  at  rear  porch/stoops/stairs  (M,  A). 

    Trip  hazard:  non‑uniform/<11"  treads/short  step/covering  deteriorated/projecting  at  rear  porch/stoop/stairs  (S,  A) 

87  Settlement  of  rear  porch  away  from  house  with  trip  hazard  (S,  A).           

    Support  posts  for  roof  over  rear  porch  possibly  pulling  roof  down  with  settlement  (M,  A). 

88  Rail/stair  rail/rail  components  missing/ungraspable/broken  continuity/loose--rear  porch/stoops/stairs  (S,  A). 

    Weathered  railing/deck  boards  on  rear  porch  (S,  A) 

89  Spacing  between  balusters  on  rear  porch  rail  too  wide  (S,  A) 

90  Glass  patio  door  glass  broken/cracked/loose/unmarked  as  tempered  (S,  A). 

91  Wood  at  soil  at  patio,  deck,  balcony,  side  porch  (M,  A). 

    Deck/Balcony  not  bolted/screwed  to  wall  under  floor  level  (S,  A). 

92  Trip  hazard:  non‑uniform/<11"  treads/short  step/covering  deteriorated/projecting  at  balcony/deck/patio/side  porch  (S,  A). 

93  Support  posts  for  roof  over  balcony/deck/patio/side  porch  possibly  pulling  roof  down  with  settlement  (M,  A). 

94  Rail/stair  rail/rail  components  missing/ungraspable/broken  continuity/loose--balcony/deck/patio/side  porch  (S,  A). 

95  Spacing  between  balusters  on  balcony/deck/patio/garage  rail  too  wide  (S,  A).   

    Missing/weathered  railing/deck  boards  at  balcony/deck/patio/garage  (S,  A). 

101  Concrete  surface  broken  on  driveway  (M,  A).   

    Trip  hazard  on  driveway  due  to  settling  and/or  buckling  (S,  A). 

    Poor  drainage  on  driveway  or  other  parking  surface  (M,  A). 

    Driveway  asphalt  needs  resealing  (M,  B). 

    Driveway  asphalt  needs  patching  (M,  A) 

102  Driveway  slopes  toward  garage  without  opportunity  for  drainage  (M,  A). 

    The  dirt/gravel  driveway  has  major  ruts  (S,  A).     

    Wood  embedded  at  the  soil  at  driveway.  Represents  a  potential  attraction  for  termites  and  other  word  destroying  insects(M,A).   

103  Weep  holes  do  not  exist  in  retaining  walls  (M,  A). 

    Retaining  wall  shows  signs  of  being  slightly  out  of  plumb  (watch/check  periodically  for  additional  settlement  after  take          preventative  action  -‑e.g.,  drill  weep  holes,  eliminate  uphill  pressure  etc)  (S,  A). 

    Retaining  wall  shows  signs  of  being  moderately/severely  out  of  plumb.    Consider  measures  to  correct/replace  the  retaining  wall. 

    No  rail  above  retaining  wall  (S,  A) 

    Untreated  wood  at  soil  at  retaining  wall  (M,  B). 

104  No  “dead  man”  anchors  railroad  tie  retaining  wall  to  help  keep  the  wall  from  tipping  downhill  (M,  A). 

    Masonry  deteriorating  at  retaining  wall  (M  or  S,  A  or  B). 

    Concrete  deteriorating  at  retaining  wall  (S  or  M,  A  or  B). 

    Some  retaining  walls  not  evaluable  due  to  vines  or  scrubs  at  lot  line/other  retaining  wall. 

105  Minor  damage  to  fence  (P,  C). 

    Moderate  damage  to  fence  (M,  B). 

    Significant  damage  to  fence  (M,  B).   

    Gates/hardware  of  fence  not  functioning  properly  (M,  B). 

106  Erosion  has  weakened  some  fence  supports  (M,  B).     

    Chain  link/wrought  iron  fence  posts  rusted/damaged/not  embedded  in  concrete  (M,  B). 

107  No  drainage  ditch  or  catch  basin  above  building  on  uphill  grade  to  divert  water  around  house  (M,  A). 

    No  drainage  ditch  or  catch  basin  above  building  on  uphill  grade  of  adjacent  property  to  divert  water  around  house  (M,  A). 

108  Stream  nearby  which  could  potentially  create  a  risk  of  water  infiltration  into  the  lower  levels  of  the  house  (M,  A).         

    Significant  erosion  apparent  in  lot  grading  (M,  A). 

    Sump  pump  apparently  exists  on  property.  This  could  suggest  a  water  table  problem  or  drainage  problem  on  the  property  (M,A). 

    Soggy  spots  or  ponding  on  lawn  could  indicate  a  drainage,  water  table,  or  water  supply  leak  (e.g.  sprinkler  leak,  etc.)  on  the  property  (M,  A). 

109  Poor  landscaping  (e.g.  entire  lawn  burned,  etc.)  exists  on  the  property  (M,  B).     

    The  yard  is  not  fully  graded  (e.g.  unfinished  portions,  etc.)  (M,  A). 

110  Severe  corrosion/rust  apparent  on  drip  edge  (e.g.  portions  of  drip  edge  rusted  through,  etc.)  (M,  B).         

        ROOF           

111  Inspector  did  not  mount  roof  because  too  cold/snow/ice/rain/too  steep/too  high/other 

      112  Recommend  heat  tape  where  ice  damming  may  occur  (M,  A).       

    Some  heat  tape  on  the  roof  overlaps  with  itself  (S,  A). 

113  At  least  3  layers  of  shingles  exist  on  roof  currently.    This  may  mean  that  you  might  have  to  remove  at  least  one  of  the  layers  of  shingles  before  applying  a  new  layer  (cost=approximately  an  additional  50%  of  new  shingles  if  done  at  time  of  new  shingle  application)  (M,  A).  This  cost  does  not  include  any  costs  related  to  new  or  replacement  sheathing,  if  necessary,  to  go  beneath  the  new  shingles  for  support  (cost=approximately  an  additional  50%  of  new  shingles  if  done  at  time  of  new  shingle  application  M,A) 

    Ridge  of  roof  sags  (S,  A). 

    Decking  of  roof  (different  planes  of  roof  that  shingles  rest  on)  is  sagging  (S,  A). 

    Trees  scraping  roof  with  risk  of  damage  significant  enough  to  reduce  life  of  roof  (M,  A). 

    South  face  of  roof  damaged  (M,  A) 

114  Minor  portions  of  roof  need  reroofing  (S,  A). 

    Moderate  portions  of  roof  need  reroofing.    (S,  A). 

    Large  portions  of  roof  need  reroofing.  Consider  replacing  entire  roof  since  replacing  only  the  parts  of  the  roof  that  need        replacement  may  be  about  the  same  costs  as  complete  replacement  (S,  A). 

    Moderate/major  roof  damage  in  distinct  sections  on  the  roof.    This  means  that  portions  of  the  roof  may  be  replaceable  without  replacing  the  entire  roof  so  long  as  there  is  enough  estimated  remaining  useful  life  on  the  remainder  of  the  roof  to  make  this  partial  replacement  worthwhile  (M,  A). 

    Moderate/major  roof  damage  in  random  sections  on  the  roof.    This  means  that  it  would  probably  not  be  cost-effective  to  partially  replace  the  portions  of  the  roof  that  are  damaged  as  such  a  process  may  be  almost  as  costly  as  replacing  the  entire  roof.      It  is  probably  better  to  replace  the  entire  roof  to  make  reroofing  a  more  cost-effective  decision  (M,  A). 

115  Damage  below  cooler  (M,  A). 

    Possible  sheathing  damage  to  roof  (e.g.  apparent  pits  in  roof  material  that  may  indicate  damaged  sheathing  below,  etc.)  (M,A). 

    Flashings  to  the  roof  are  not  properly  set  (e.g.,  the  penetrations  through  the  roof  were  not  set  properly  when  it  was  reroofed,  etc)  (M,  A). 

116  Estimated  remaining  useful  life  of  house  roof  with  repairs  recommended,  if  any:  0‑5  5‑10  10‑15  15‑20  20+      years 

    Elastomer  roof  material  has  tears  in  it    (M,  A). 

    Rigid  tiles  slipping  from  course  line  (S,  A). 

    Rigid  tiles  cracked  or  missing  (S,  A). 

    Rigid  roof  with  less  than  3/12  pitch--have  roofer  check  (S,  A). 

117  Some  shingles  are  curling.  This  limits  the  life  of  the  shingles  significantly  (see  estimated  remaining  useful  life  of  roof)  (M,A). 

    Shingles  are  cracked.    This  usually  means  the  shingles  are  past  approximately  the  midpoint  of  their  useful  life  (usually  a  watch  situation)  (M,  A). 

    Some  shingles  are  missing/torn  (M,  A). 

    Some  shingles  missing  some  granules.  This  may  indicate  that  the  shingles  are  approaching  the  end  of  their  estimated  remaining  useful  life  (M,  A). 

    Shingle  roof  with  less  than  3/12  pitch--have  roofer  check  (M,  A). 

118  Metal  valleys  on  wood  roofs  are  likely  to  wear  before  the  wood  roof  material  does    (M,  A). 

    Holes  exist  in  the  valleys  of  the  wood  roof    (M,  A). 

    Recommend  oil  and  graphite  coating  on  wood  shingles/shakes  (M,  A). 

    Some  wood  shakes/shingles  have  "burn"  in  some  places-‑recommend  replacement  of  those  occasional  shingles  (M,  A). 

    Occasional  rot  found  on  wood  roof  (M,  A). 

119  Wood  shakes/shingles  show  signs  of  minor  curling-‑could  be  due  to  a  recent  rain  or  represent  permanent  curling  (M,  A). 

    Some  wood  shakes/shingles  splitting/missing  (M,  A). 

    Some  felt  exposed  on  wood  shake  roof    (M,  A). 

    Many  wood  shingles  or  shakes  show  significant  wear.  e.g.,  greater  than  50%,  and  are  near  the  end  of  their  life  expectancy  (M,A). 

    Wood  roof  with  less  than  4/12  pitch--have  roofer  check  (M,  A). 

120  Exposed  felt  on  tar  roof  (S,  A). 

    Some  cracking  evident  on  some  areas  of  tar  (S,  A). 

    Bubbling/blisters  evident  on  tar  roof  (S,  A). 

    Some  areas  of  tar  roof  without  rocks/reflectors  (M,  A). 

    Curling/pulling  away  of  tar  roof  at  edges  (S,  A). 

    Ponding/poor  drainage  evident/likely.    Correct  at  next  reroofing.  (M,  A) 

    The  pitch  of  this  built  up  roof  may  allow  for  asphalt  shingles.    Evaluate  for  this  possibility  before  reroofing. 

121  Rolled  roofing  more  likely  to  leak  than  rest  of  roof  and  generally  will  have  a  useful  life  of  about  only  5‑10  years. 

    Rolled  roofing  deteriorated  (M,  A).   

    Rolled  roofing  wrinkled.    This  could  significantly  reduce  the  estimated  remaining  useful  life  of  the  roof  material  (M,  A). 

    Rolled  roofing  cracking.    This  usually  means  the  material  is  past  approximately  the  midpoint  of  its  useful  life  (usually  a  watch  situation)  (M,  A). 

    Rolled  roofing  installed  on  a  roof  with  less  than  an  appropriate  pitch.    The  pitch  of  the  roof  is  not  a  proper  application  by  manufacturer's  instructions  and  its  serviceability  is  indeterminable  (M,  A). 

122            Two  sloped  roofs  meet  without  good  drainage--poor  roof  design  (S,  A). 

    Sloped/flat  roof  without  good  drainage—  poor  roof  design  (S,  A). 

    Flat  part  worn  more  than  sloped--replace  flat  (S,  A). 

    Sloped/wall  roof  without  good  drainage--poor  roof  design  (S,  A). 

123  Substantial  debris  in  gutters  (M,  C). 

    Previous  repair/replacement  of  roof  partial.  This  means  some  parts  of  the  roof  may  need  replacement  before  other  sections  (M,A)     

    Corroded  metal  roof  materials  on  roof.      This  could  indicate  that  the  roof  material  is  approaching  the  end  of  its  useful  life  (M,A). 

124  Chimney  masonry  deteriorating  (M,  A).   

    Chimney  cap  damaged  (M,  A). 

    Concrete  capped  tile  flue  deteriorating  (M,  B). 

    No  screen  covers  on  chimney  (S,  A)‑‑should  be  at  least  1/4"  mesh‑do  not  use  window  screen. 

125  Recommend  “crickets”  installed  above  chimney--next  reroofing 

    Chimney  or  skylight  flashing  not  stepped  into  mortar  or  caulked  on  pitched  sides  of  chimney  (M,  A). 

126  A  TV  antennae  or  other  device  is  connected  to  chimney  and  has  damaged  it  (M,  A). 

    The  chimney  is  not  at  least  about  20  ft  above  floor  level  of  the  fireplace  it  services  and  there  is  evidence  that  backdrafting  is  occurring  above  the  fireplace  inside  (S,  A). 

    The  top  of  the  chimney  is  not  at  least  3  ft  above  the  level  of  the  flat  roof  around  it  or  it  is  not  at  least  10  ft  on  the  horizontal  away  from  a  pitched  roof  (S,  A). 

127  Dormer  flashings/seals  appear  to  be  inadequate/worn/corroded  (M,  A).   

    Roof  parapet  wall  coping  is  not  sloped  toward  the  roof  (M,  A). 

128  Flashing  at  combustion/sewer  vents  inadequate-‑e.g.,  cracked/no  flash  at  top  of  conical  flashing,  etc.(M,  A). 

    Flashing  at  combustion/sewer  vents  deteriorated  (M,  A). 

    No  screened  covers  over  combustion  air  vents  (S,  A)‑‑should  be  at  least  1/4"  mesh-‑do  not  use  window  screen.   

    Combustion  vents  below  top  of  evaporative  cooler  (S,  A).   

129  No  drain  line  to  carry  evaporative  cooler  overflow  water  off  of  roof  or  unit  is  leaking.    This  has  resulted/could  result  in  significant  damage  to  the  roof  below  the  evaporative  cooler  (M,  A). 

    No  drain  line  to  carry  evaporative  cooler  overflow  water  off  roof.    This  could  result  in  significant  damage  to  the  roof  below  the  evaporative  cooler  although  we  are  unable  to  evaluate  possible  damage  due  to  snow  on  roof  (M,  A).   

    Evaporative  cooler  unit  is  not  step  flashed  on  sides.  At  least  add  step  flashing  at  next  re‑roofing  (M,  A). 

130  Evaporative  cooler  winterized  and  so  not  evaluable. 

    Housing  covers  on  the  evaporative  cooler  are  not  all  properly  placed  (S,  A). 

    Evaporative  cooler  does  not  appear  to  be  firmly  attached  (S,  A). 

    The  evaporative  cooler  overflow  drains  to  the  sewer  (S,  A). 

131  Some  of  the  asphalt/plastic/parapet  wall  flashing/counterflashing/valleys  sewer  vents/flue  vents  are  inadequate/corroded/cracked    (M,  A). 

        GARAGE     

    132    Inadequate  diagonal  wall  supports  in  garage  (S,  A).   

    Inadequate  diagonal  with  garage  walls  out  of  plumb  (S,  A).   

133  Garage  roof  has  inadequate  cross  members  (S,  A). 

    There  is  noticeable  settlement  at  garage  foundation.    Recommend  structural  engineer  or  contractor  for  further  evaluate  (S,  A). 

134  Inspector  did  not  mount  garage  roof  because  too  cold/snow/ice/rain/too  steep/too  high/other 

135  Apparently  garage  roof  has  3  or  more  layers  of  roofing.  At  added  cost  you  may  have  to  remove  a  layer  before  adding  one      (S,  A). 

    Ridge/Deck  of  garage  roof  sags  (S,  A). 

    Trees  scraping  garage  roof  with  risk  of  damage  significant  enough  to  reduce  life  of  roof  (M,  A). 

    South  face  of  garage  roof  covering  damaged  (S,  A). 

136  Minor  portions  of  garage  roof  need  reroofing  (S,  A). 

    Moderate  portions  of  garage  roof  need  reroofing    (S,  A). 

    Large  portions  of  garage  roof  need  reroofing.  Consider  replacing  entire  roof  since  replacing  only  the  parts  of  the  roof  that  need  replacement  may  be  about  the  same  costs  as  complete  replacement  (S,  A). 

137  Possible  sheathing  damage  to  garage  roof  (e.g.  apparent  pits  in  roof  material  may  indicate  damaged  sheathing  below,  etc.)    (M,  A). 

    Flashings  to  the  garage  roof  are  not  properly  set  (e.g.  the  penetrations  through  the  roof  were  not  set  properly  when  it  was  reroofed,  etc.)    (M,  A). 

    Estimated  remaining  useful  life  of  garage  roof:      0‑5      5‑10      10‑15      15‑20      20+      years 

138              Elastomer  garage  roof  material  has  tears  in  it    (M,  A). 

    Rigid  tiles  on  garage  roof  slipping  from  course  line  (S,  A). 

    Rigid  tiles  on  garage  roof  cracked  or  missing  (S,  A). 

139  Some  shingles  are  curling  on  garage  roof.  This  limits  the  life  of  shingles  significantly  (see  est  remaining  useful  life  of  roof)  (M,A). 

    Shingles  are  cracked  on  garage  roof.  This  usually  means  the  shingles  are  past  approximately  the  midpoint  of  their  useful  life 

(usually  a  watch  situation  )  (M,  A). 

    Some  garage  roof  shingles  are  missing  (M,  A). 

    Some  garage  shingles  are  torn  (M,  A). 

    Some  shingles  on  garage  roof  missing  some  granules.  This  may  indicate  that  the  shingles  are  approaching  the  end  of  their  estimated  remaining  useful  life  (M,  A). 

    Garage  asphalt  roof  with  less  than  3/12  pitch--have  roofer  check  (S,  A). 

140            Metal  valleys  on  garage  wood  roof  is  likely  to  wear  before  the  wood  roof  material  does    (M,  A). 

    Recommend  oil  and  graphite  coating  on  wood  shingles/shakes  of  garage  (M,  A). 

    Some  wood  shakes/shingles  have  "burn"  in  some  places  on  garage  roof-‑recommend  replacement  of  those  shingles  (M,  A). 

    Wood  shakes/shingles  of  garage  roof  show  signs  of  minor  curling.    Could  be  due  to  a  recent  rain  or  permanent  curling  (M,A). 

    Some  wood  shakes/shingles  splitting  on  garage  roof  (M,  A). 

    Some  wood  shakes/shingles  missing  on  garage  roof  (M,  A). 

141            Exposed  felt  on  garage  wood  roof  (S,  A) 

    Most  wood  shingles/shakes  on  garage  roof  are  50%  or  more  deteriorated  (S,  A). 

    Garage  wood  roof  with  less  than  4/12  pitch--have  roofer  check  (S,  A). 

142            Exposed  felt  on  garage  tar  roof  (S,  A) 

    Some  cracking  evident  on  some  areas  of  garage  tar  roof  (S,  A) 

    Bubbling/blisters  evident  on  garage  tar  roof  (S,  A). 

    Some  areas  of  garage  tar  roof  without  rocks/reflectors  (M,  A) 

    Curing/pulling  away  of  garage  tar  roof  at  edges  (S,  A) 

    Garage  tar  roof  ponding  evident/likely.    Correct  at  next  reroofing  (S,  A). 

143  The  pitch  of  this  built  up  garage  roof  may  allow  for  asphalt  shingles.    Evaluate  for  this  possibility  before  reroofing. 

    Rolled  roofing  more  likely  to  leak  than  rest  of  garage  roof  (M,  A). 

    Rolled  roofing  on  garage  deteriorated  (M,  A).   

    Rolled  roofing  on  garage  wrinkled.  This  could  significantly  reduce  the  estimated  remaining  useful  life  of  the  roof  material  (M,A). 

    Rolled  roofing  of  garage  cracking.    This  usually  means  the  material  is  past  approximately  the  midpoint  of  its  useful  life  (usually  a  watch  situation)  (M,  A). 

    Rolled  roofing  torn  on  garage  roof.    This  should  be  repaired  since  it  is  a  clear  break  in  the  roofing  material  (M,  A). 

    Rolled  roofing  installed  on  a  garage  roof  with  less  than  a  2  in  12  pitch.    The  pitch  of  the  roof  is  not  a  proper  application  by  manufacturer's  instructions  and  its  serviceability  is  indeterminable  (S,  A). 

144  Two  sloped  garage  roofs  without  good  drainage--poor  roof  design  (S,  A). 

    Sloped/flat  garage  roof  without  good  drainage--poor  roof  design  (S,  A). 

    Flat  part  worn  more  than  sloped--replace  flat  (S,  A). 

    Sloped/wall  garage  roof  without  good  drainage--poor  roof  design  (S,  A). 

145  Wood  touching  soil  at  garage  foundation,  exterior  wall  or  covering  (M,  A). 

    Exterior  garage    wall  brick  mortar  deteriorating  (M,  A). 

    Exterior  garage  wall  siding  has  no  vent  holes/is  damaged  (M,  A). 

146  Minor  cracks  in  garage  foundation  walls-‑probably  represent  primarily  a  cosmetic  concern-‑cover  with  parging  or  patch  (M,A).   

  Medium  sized  crack(s)  in  garage  foundation  or  exterior  wall.    Could  consider  consulting  with  structural  contractor  or  engineer  to  further  evaluate  (S,  A). 

    Major  garage  foundation  or  wall  cracks/settlement/bulging/out  of  plumb.    Should  consider  structural  contractor’s/engineer’s  advice  (S,  A). 

    Cracks  in  the  outside  garage  wall  are  vertical/horizontal/diagonal  (see  notes  above).     

    Vines  reduce  the  opportunity  to  inspect/has  or  may  result  in  damage  to  garage  sidewalls,  etc.  of  the  house  (M,  A).   

147  Deteriorating  stucco  (M,  A). 

    Possible  asbestos  siding  on  garage--contact  industrial  hygienist  (S,  A). 

    Parging  deteriorating/missing  on  garage  foundation  wall  (P,  C) 

    Evidence  of  possible  previous  fire  on  the  exterior  of  the  garage  (M,  A). 

    There  is  apparently  some  span  sag  over  garage  windows/doors/openings  in  the  exterior  wall  of  this  home  (M,  A). 

148  Broken  window  at  garage  (S,  A). 

    Trip  hazard  on  garage  floor  (S,  A). 

    The  floor  level  is  not  lower  than  the  house  floor  level  on  your  attached  garage  (S,  A). 

149  The  garage  support  posts  are  damaged/not  embedded  in  concrete  (non‑wood)/not  supported  by  footing  (wood)  (S,  A). 

150  Fire  wall  between  house  and  garage  not  continuous  on  garage  side  (e.g.  missing  drywall,  dryer  vent  in  wall,  plastic  central  vacuum  line  in  wall,  etc.  (M,  A). 

    Garage  walls  out  of  plumb. 

    Rear  wall  of  garage  bowed  out  (S,  A).   

    Rear  wall  of  garage  damaged  (P,  B). 

    Evidence  of  leaks  in  ceiling  of  garage  (S,  A). 

151  Wire  connections  exposed  due  to  no  cover  over  outlet  box  at  garage  (S,  A).     

    Wire  connections  exposed  due  to  no  cover  over  switch  box  at  garage  (S,  A). 

    Wire  connections  exposed  due  to  no  cover  over  junction  box  where  wires  meet  at  garage  (S,  A). 

    Wire  connections  exposed  without  junction  box  installation  at  garage  (S,  A). 

    Wire  connections  exposed  without  conduit  protection  at  garage  (S,  A). 

    Evidence  of  leaks  in  ceiling  of  garage  (S,  A). 

152  Lamp  cord  used  in  lieu  of  "hard  wire"  at  garage  (S,  A). 

    Electrical  boxes  in  garage  not  adequately  anchored  (S,  A). 

    Some  outlets  inoperable/loose/inadequate/broken  at  garage  (S,  A). 

    Wires  taped  at  junctions  at  garage  (S,  A). 

153  Ungrounded  three  prong  outlets  at  garage-‑change  to  two  prong  outlet  or  establish  ground  to  outlet  (S,  A). 

    Reversed  electrical  polarity  in  outlet(s)  at  garage  (S,  A).   

    Switch  possibly  defective  at  garage  (S,  A). 

    Ground  Fault  Circuit  Interrupter  outlet  in  garage  not  properly  operating  (S,  A). 

    Wires  to  garage  may  not  be  exterior  grade  (S,  A). 

154  Garage  vehicle  door  damaged  (S,  A). 

    Garage  vehicle  door  sticking  (S,  A). 

    Garage  vehicle  door  spring  apparently  damaged  (S,  A). 

    Wires  to  garage  hanging  too  low  to  ground  (S,  A). 

155  Garage  door  opener  not  automatic  reversing  (S,  A). 

    Garage  door  opener  automatic  reversing  needs  adjustment  (S,  A). 

    Trip  hazard:  non‑uniform/<11"  treads/short  step/covering  deteriorated/projecting  at  garage  (S,  A) 

156  Rail/stair  rail/rail  components  missing/ungraspable/broken  continuity/loose  at  garage  (S,  A). 

    Spacing  between  garage  stair  balusters  on  rail  too  wide  (S,  A).   

157  No  metal/fire  rated/solid  core  common  door  between  house  and  garage  (S,  A).   

    Door  between  house  and  garage  is  not  auto  closing/does  not  apparently  have  a  very  good  weatherstrip    (S,  A). 

    Side  door  to  garage  has  been  damaged/fits  the  opening  poorly    (M,  C). 

158  There  is  a  possible  freeze  to  spigots  or  hose  bibs  that  exist  in  the  garage  in  a  cold  weather  area  (M,  A). 

    There  is  no  insulation  on  pipes  in  unheated  garage/in  the  exterior  wall(s)  of  the  garage  in  cold  weather  area  (M,  A). 

159  The  garage  has  a  coal/wood  stove  in  it.      This  is  an  extreme  fire  hazard.    Remove  from  the  garage  area  immediately  (S,  A).     

    The  garage  has  a  vent/heater/water  heater  that  is  less  than  18"  off  ground  (S,  A). 

    Some  appliances/tanks  are    unprotected  from  potential  damage  from  a  car  (S,  A).   

    The  garage  has  a  return  air/undampered  vent  in  it  (S,  A). 

              ATTIC               

   161              Attic  was  not  traversed  due  to  risk  of  injury  to  inspector  and  damage  to  house. 

.      Storage  prevents  access  to  better  inspect  attic. 

    No  accessible  attic  space 

162  Could  add  more  insulation  to  attic  space.    This  would  be  one  of  the  most  cost‑effective  "repairs"  that  could  be  done  on  this  home  (P,  A).  However,  if  the  home  is  of  a  rafter  type,  it  is  likely  that  some  additional  support  may  be  required  for  your  roof  deck.    Additional  insulation  may  allow  larger  amounts  of  snow  to  build  up  on  the  roof. 

    Uneven  distribution  of  insulation  in  attic  (M,  A).     

    Possible  asbestos  insulation  in  attic  space  (S,  A). 

    No  insulation  around  skylight  on  attic  side  (M,  A). 

    Exposed  foam  board  insulation  in  attic  space  (S,  A). 

163  Ventilation  openings  in  the  attic  are  unscreened  (M,  A).         

    Evidence  of  adverse  conditions  due  to  poor  ventilation  (e.g.  frost,  condensation  etc)  (M,  A). 

164  Evidence  of  roof  and  rafters  bowing.  Recommend  contacting  structural  contractor  to  provide  additional  bracing  or  repairs      (S,  A). 

    The  roof  deck  supports  are  not  properly  braced  on  a  load  bearing  support  (e.g.  the  center  load  bearing  wall  in  the  house)  (S,A). 

165  Rafters  in  attic  show  signs  of  splitting/cracking  (S,  A) 

    The  lower  ends  of  the  roof  rafters  at  the  eaves  are  significantly  raised  above  the  ceiling  joists  level  in  the  attic  space,  and,  thus,  are  not  tied  into  the  joist  ends.  In  this  house  this  is  resulting  in  a  ballooning  in  some  of  the  walls  below  the  attic  space  (S,  A). 

166  Light  visible  at  some  penetrations  through  roof  (M,  A) 

    Evidence  of  leaks  at  evaporative  cooler  penetration  in  roof  at  attic  (M,  A).   

    Evidence  of  leaks  at  flue  penetration  in  roof  at  attic  (M,  A).   

    Evidence  of  leaks  at  chimney  penetration  in  roof  at  attic  (M,  A).   

    Evidence  of  leaks  at  sewer  vent  penetrations  in  roof  at  attic  (M,  A).   

    Evidence  of  leaks  at  deck  at  attic  (M,  A). 

167  Leak  evident  at  sloped/sloped  roof  juncture--attic  side  (M,  A). 

    Leaks  evident  at  sloped/flat  juncture--attic  side  (M,  A). 

    Evidence  of  leaks  at  roof/wall  juncture  from  attic  side  (M,  A). 

    Evidence  of  leaks  around  eaves  from  attic  side  (M,  A). 

    Evidence  of  leaks  on  underside  of  roof‑possibly  due  to  previous  or  current  roof  covering  (S,  A). 

168  Flue  too  close  to  combustibles  (S,  A). 

    Openings  or  non‑masonry  covers  over  openings  to  chimney  flue  on  attic  side  of  chimney  (S,  A). 

169  Wire  connections  exposed  due  to  no  cover  over  outlet/switch/junction  box  where  wires  meet  at  attic  (S,  A).     

    Wire  connections  exposed  without  junction  box  installation  at  attic  (S,  A). 

    Wire  connections  exposed  due  to  no  conduit  in  attic  space  where  the  wires  may  be  exposed  to  traffic,  etc.  (e.g.  over  floor  boards,  etc.)  (S,  A). 

170  Lamp  cord  used  in  lieu  of  “hard  wire”  in  attic  (S,  A). 

    Unachored  electrical  boxes  (S,  A). 

    Inoperable/loose/inadequate/broken  outlets  in  attic  (S,  A).   

    Wires  taped  at  junctions  at  attic  (S,  A). 

171  Ungrounded  3  prong  attic  outlets--use  2  prong  or  ground  (S,  A). 

    Reversed  electrical  polarity  at  attic  outlets  (S,  A). 

    Switch  possibly  defective  in  attic  (S,  A). 

    Exterior  GFCI  outlet  not  operating  properly  in  attic  (M,  A). 

    Some  recessed  lights  apparently  in  contact  with  insulation  at  attic.    Check  to  be  sure  that  the  manufacturer's  installation  instructions  allow  for  the  fixture  to  be  in  contact  with  insulation  or  move  insulation  away  from  the  fixture  (S,  A). 

172  Sewer/flue  vent  pipes  terminate  in  attic  (S,  A). 

173  Some  flooring  in  the  attic  is  sagging/damaged  (S,  A). 

174  Some  windows  cracked/broken  in  attic  (M,  B). 

175  Attic  door(s)  are  not  properly  weatherstripped/allow  infiltration  of  cold  air  (M,  B). 

176  Air  conditioning  unit  in  the  attic  has  no  drain  line/backup  drain  line  for  the  condensate  drain  pan  (S,  A). 

    Air  conditioning  unit  drain  pan  drain  line/backup  drain  line  in  the  attic  has  an  inadequate  slope/is  not  “P”  trapped  (S,  A). 

    Leakage  of  condensate/rust  is  apparent  at  or  around  the  condensate  drain  system  in  the  attic  (S,  A). 

    Air  conditioning  refrigerant  lines  in  the  attic  are  not  adequately  insulated  (M,  B). 

      HALLS/ENTRY       

177  All  exterior  doors  do  not  have  operable  deadbolts  or  standard  locks  (S,  A). 

    Sliding  glass  door  difficult  to  open/lock  inoperable  (S,  A) 

    All  exterior  doors  are  not  solid  core  (S,  A). 

178  Operable  smoke  detectors  do  not  exist  in  the  appropriate  places  on  appropriate  floors-‑levels  1    2    3    4    5    (levels  circled  without  operating  detector)  (S,  A).   

    No  battery  in  smoke  detectors  (S,  A). 

179  Trip  hazard  at  stairs:  non‑uniform/<11"  treads/short  step/covering  deteriorated/projecting  between:  level  1  and  2     

level  2  to  3      level  3  to  4      level  4  to  5      (applicable  levels  circled)    (S,  A). 

180  Rail/stair  rail/rail  components  missing/ungraspable/broken  continuity/loose—  interior  stairs:  level  1  to  2    level  2  to  3 

level  3  to  4    level  4  to  5      (applicable  levels  circled)  (S,  A).   

181  Stairwell  related  problem  may  exist:    Poorly  lit/no  3  way  switch  between:  level  1  and  2      level  2  to  3    level  3  to  4     

level  4  to  5      (applicable  levels  circled)    (S,  A). 

    Balusters  spaced  too  wide  between  stairs  level:  1  to  2    level  2  to  3        Level  3  to  4      Level  4  to  5      (S,  A). 

.      Stairwell  has  poor  headroom/width  (S,  A).   

182  Evaporative  cooler  appears  winterized  and  so  was  not  checked  (M,  B). 

    Evaporative  cooler  sounds  rough/not  blowing  air  (M,  B). 

    Evaporative  cooler  water  pump  may  not  be  working  (M,  B). 

    Leaks  evident  in  ceiling-evaporative  cooler  register.  (M,  A). 

192  Some  central  vacuum  ports  do  not  appear  to  be  operable  (P,  C). 

193  No  doorbell  (P,  B).   

    Doorbell  not  ringing  (M,  B). 

    Doorbell  button  broken  (M,  C). 

        BASEMENT/CRAWLSPACE     

195  No  unfinished  basement  areas. 

    Crawlspace  not  completely  accessible  and  so  not  fully  evaluable. 

    Basement  ceiling  height  inadequate.    If  apartment,  anonymously  check  with  municipality  on  requirements  (S,  A). 

196  Wood  in  crawlspace/basement  touching  soil.    This  attracts  termites  (M,  A). 

    Significant  storage  in  basement  area  severely  limits  basement  evaluation. 

.      Crawlspace/Basement  girders  or  beams  significantly  sag  (M,  A). 

197  Some  windows  in  basement  are  broken  (S,  A  ). 

198  Masonry/mortar  in  basement/crawlspace  foundation  deteriorating  (M,  A). 

    Ventilation    openings  in  the  crawlspace  are  unscreened  (M,  A).         

            199  Minor  cracks  in  foundation-‑probably  represent  primarily  a  cosmetic  concern-‑patch  (M,  A). 

    Medium  sized  crack(s)  in  foundation  or  exterior  wall.    Could  consider  consulting  with  structural  contractor  or  engineer  to  provide  a  letter  of  evaluation  for  your  information  and  persons  purchasing  from  you  in  the  future  (S,  A).   

    Major  foundation  or  wall  cracks/settlement/bulging/out  of  plumb.    Should  consider  structural  contractor’s/engineer’s  advice    (S,  A). 

201  Cracks  in  the  outside  wall  are  vertical/horizontal/diagonal  (see  notes  above)  (S,  A). 

202  Footings  to  the  foundation  are  apparently  above  the  frost  line  in  a  cold  weather  area  (M,  A). 

    Footings  to  the  foundation  are  not  supported  by  soil  below  (e.g.  erosion  of  soil  below)  (M,  A). 

    Footing  are  separated  from  the  foundation  (M,  A). 

203  Minor  effervescence  evident  in  some  areas  of  crawlspace/basement  (see  grading  and  downspout  issues)  (M,  A). 

    Some  other  evidence  of  water  entry  at  crawlspace/basement  walls  (see  grading,  downspout,  and  drainage  issues)  (M,  A). 

    Stains  at  base  of  crawlspace/basement  walls  indicate  water  in  basement  (see  grading  and  downspout  issues)  (M,  A). 

    Stains  on  outside  crawlspace/basement  walls  indicate  water  infiltration  (see  grading  and  downspout  issues)  (M,  A). 

    Mildew  apparent  in  crawlspace/basement  area  (M,  A). 

204  Peeling  paint  in  crawlspace/basement  (M,  A). 

    Rusted  appliance  bases  or  wet  soil  in  crawlspace/basement  (M,  A). 

    Appliances  being  mounted  up  off  of  the  floor  in  crawlspace/basement  (M,  A). 

    Sedimentary  deposits/water  inflow  in  crawlspace/basement  area  indicates  water  and/or  moisture  problems  (M,  A). 

205  Hearth  forms  not  removed  (M,  A) 

    Mortar/brick  deteriorated  (M  A). 

    Evidence  of  possible  water  entry,  e.g.,  effervescence,  etc.  (M,  A).     

206  Possible  asbestos  wrap  on  furnace  ductwork.    In  order  to  determine  whether  the  material  is  actually  asbestos,  it  must  be  tested  by  an  appropriate  lab.    For  more  information  contact  an  industrial  hygienist  (see  Yellow  Pages)  (S,  A). 

    No  rim  joist  insulation  in  at  least  some  areas  of  basement  (P,  A). 

    Exposed  foam  board  insulation  in  crawlspace/basement  (S,  A). 

207  Water  pipes/furnace  ductwork  not  adequately  insulated  in  crawlspace  (P,  A). 

    Water  heater  not  adequately  insulated  (M,  B). 

    No  di-electrical  insulation  between  copper  pipe  and  steel  (S,  A). 

208  Bearing  walls  apparently  above  ceiling  without  girders,  framed  wall  or  other  supports  to  adequately  support  the  load  bearing  (S,  A). 

209  Wire  connections  exposed  due  to  no  cover  over  outlet/switch  box  in  basement  or  crawlspace  (S,  A). 

    Wire  connections  exposed  due  to  no  cover  over  junction  box  where  wires  meet  in  basement  or  crawlspace  (S,  A). 

    Wire  connections  exposed  without  junction  box  installation  in  basement  or  crawlspace  (S,  A). 

    Wire  connections  exposed  due  to  no  conduit  in  basement/crawlspace  where  the  wires  may  be  exposed  to  traffic,  etc.  (e.g.  over  flooring,  concrete  walls,  etc.)  (S,  A). 

210  Lamp  cord  used  in  basement  as  “hard  wire”  (S,  A). 

    Unanchored  electrical  box(es)  in  basement  (1  per  outlet)  (S,  A). 

    Inoperable/Loose/Inadequate/Broken  outlets  in  basement/crawlspace  (S,  A).   

    Wires  taped  at  junctions  in  basement/crawlspace  (S,  A). 

211  Ungrounded  three  prong  outlets  in  basement  or  crawlspace‑change  to  two  prong  outlet  or  establish  ground  to  outlet  (  S,  A).   

    Reversed  electrical  polarity  in  outlet(s)  in  basement  or  crawlspace  (S,  A).   

    Switch  possibly  defective  in  basement/crawlspace  (S,  A). 

212  Trusses/joists  cracking/significantly  bowing  in  basement/crawlspace  (S,  A).     

    Evidence  of  previous  fire  in  basement/crawlspace  area  (S,  A). 

213  Trusses  Some  staining  or  water  damage  in  some  exposed  flooring  above  looking  from  crawlspace  side  below  a  plumbing  fixture    (M,  A).   

    Some  staining  or  water  damage  in  some  exposed  flooring  above  looking  from  basement  side  below  a  plumbing  fixture  (M,A).   

    No  vapor  barrier  over  earthen  crawlspace  floor  or  underside  of  floor  upstairs.  Consider  laying  a  tar  paper  or  visqueen  layer  over  earth  to  avoid  high  humidity  or  moisture  to  crawlspace  components,  etc  (M,  C). 

214  Basement/crawl  girders/beams  cracked/significantly  sagging  (M,  A) 

215  Wood  supports  in  crawlspace/basement  touching  soil.    This  is  an  attraction  for  wood  destroying  insects  (M,  A). 

    Support  posts  in  basement  significantly  settling/deteriorated  (M,  A). 

216  Significant  soil  erosion  under/near  support  posts  in  crawl  (M,  A). 

    Basement/crawl  masonry  supports/mortar  deteriorating  (M,  A).   

    Hearth  forms  not  removed.  This  represents  an  unnecessary  risk  of  attracting  termites  and  other  wood  destroying  organisms  (M,A). 

217  Cracks  in  apparently  non-load  bearing  walls  in  basement/crawlspace  (M,  B). 

218  Significant  basement  floor  damage(e.g.  trip  hazard,  etc.)  (M,  A). 

219  No  drain  cover  on  floor  drain  (M,  A). 

    Basement/crawl  level  drainage  plumbing  serviced  by  a  septic/sump  pump. 

220  Sump  pump  may  not  be  operating  properly/without  check  valve/may  freeze  (M,  A). 

    Sump  pump  is  not  exposed  and  so  cannot  be  evaluated. 

    Sump  pump  does  not  discharge  more  than  6  feet  outside  of  house  (M,  A). 

221  Concrete  slab  is  settling/heaving  up/significantly  cracked  (S,  A) 

    Concrete  slab  shows  evidence  of  water  seepage/infiltration/effervescence.    This  could  indicate  a  water  table  problem  (S,  A) 

      WATER  HEATER             

222  Water  heater  leaking  (M,  A) 

    Combustion  air  backflow  on  water  heater  flue  (S,  A). 

    Hot  water  heater  inadequately  provided  with  combustion  air  (S,  A). 

223  No  supply  valve  on  water  heater  (M,  A).   

    No  supply  valve  handle  on  water  heater  (M,  A).   

    No  relief  valve  on  water  heater  (S,  A). 

    No  adequate  drain  line  on  temperature  and  pressure  relief  valve  of  water  heater  (S,  A). 

    No  emergency  shutoff  gas  valve  exists  on  water  heater  (S,  A). 

    Emergency  shutoff  gas  valve  on  water  heater  broken  (S,  A). 

224  Some  leaks  evident  in  fuel  supply  piping  around  water  heater  (M,  A). 

    Some  fuel  supply  leaks  evident  at  manufacturer's  valve  at  water  heater  (M,  A). 

    Some  leaks  evident  in  fuel  supply  pipe  union  around  water  heater  (M,  A). 

    Water  heater  flue  near  combustibles  (S,  A). 

    No  flue  cleanout  on  water  heater  (S,  A) 

    Medium  efficiency  central  heating  connected  to  the  same  flue  as  the  water  heater.      This  generally  may  not  comply  with  manufacturer's  installation  instructions.    Have  fuel  company  or  contractor  evaluate  for  manufacturer's  compliance  (S,  A). 

    Water  heater  flue  not  intact  (S,  A). 

225  Two  flexible  brass  connectors  connected  in  series  on  the  water  heater  fuel  supply  line  (S,  A) 

    Evaporative  cooler  may  not  have  been  disconnected  fully  from  water  supply  for  winter--supply  line  may  leak  (M,  A). 

    Cooler  water  supply  line  is  disconnected--cannot  evaluate  cooler  (M,  A). 

226  Could  not  get  water  heater  to  operate  (S,  A).     

    Water  heater    unit  not  properly  supported.  (S,  A).           

    Inadequate  grout  around  flue  at  water  heater  flue/chimney  juncture  potentially  creating  a  poor  drafting  situation    (S,  A). 

227  Some  leaks  evident  in  water  supply  piping  at  water  heater  (M,  A). 

    There  is  some  evidence  that  the  water  pressure  provided  to  the  home  is  at  least  at  some  times  too  high  for  the  water  heaters 

(S,  A).  Consider  adding  a  pressure  reducer  at  an  appropriate  location  on  the  supply  line. 

      No  drip  tray  under  non-ground  floor  level  water  heater  (M,  A). 

228  You  apparently  have  a  solar  hot  water  heating  system  that  is  used  only  in  summer.      There  are  apparently  no  conversion  valves  for  switching  to  winter.  (S,  A) 

    There  was  limited  access  to  the  water  heater  unit  and  this  limited  the  opportunity  to  inspect/operate  the  water  heater  (S,  A). 

229  The  oil  tank  was  not  visible/not  appropriately  vented  to  the  outside/rusted/leaking  (S,  A). 

    No  oil  filter  in  the  supply  line  before  fuel  enters  water  heater  oil  burner  (S,  A). 

    Unprotected  fuel  supply  line  for  the  oil  fired  water  heater  (e.g.  no  protective  tube  and/or  not  underground)  (S,  A).     

    No  fire-o-matic  safety  valves  exist  at  fuel  tank/burner/water  heating  unit  (S,  A). 

230  No  fire-resistant  ceiling  over  the  hot  water  heater    (S,  A). 

    Gauge/pipe/fuel  line  problems/leaks  on  oil  fired  hot  water  heater  (S,  A). 

    No  barometric  draft  damper  on  oil  fired  hot  water  heater  (S,  A).   

    Soot  buildup  in  unit  or  flue  pipe  on  oil  fired  hot  water  heater  (S,  A).     

    Oil  fired  flame  distorted  in  the  firing  chamber  of  the  hot  water  heater  (S,  A). 

                HEATING/AIR  CONDITIONING  UNIT   

231  Combustion  air  backflow  on  heating/central  heating  flue  (S,  A). 

    The  burner  compartment  covers  are  rusted/inadequate  on  the  heating  unit  (S,  A). 

    Inadequate  combustion  air  provided  for  heating  unit  (S,  A). 

232  Possible  asbestos  wrap  on  heating  unit  ductwork/piping.    In  order  to  determine  whether  the  material  is  actually  asbestos,  it  must  be  tested  by  an  appropriate  lab.    For  more  information  contact  an  industrial  hygienist  (see  Yellow  Pages)  (S,  A). 

    Possible  cracked  heat  exchanger‑-match  flame  disturbed  or  blown  out  when  at  mixer  or  burner  flame  disturbed  when  fan  turns  on-‑have  fuel  company  or  contractor  verify  evidence  of  cracked  heat  exchanger  (S,  A). 

    Recommend  you  have  the  fuel  company  or  contractor  be  asked  to  check  furnace  for  cracked  heat  exchanger-‑older  than  20  yrs. 

    There  is  a  compromise  in  the  return  air  ductwork,  etc.  for  the  furnace.    Please  have  a  heating  specialist  further  evaluate  and  repair,  if  necessary,  before  moving  in. 

233  Some  leaks  evident  in  fuel  supply  piping/manufacturer's  fuel  valve  around  heating  system  (M,  A). 

    Gas  service  shut  off--unable  to  fully  evaluate  gas  appliances. 

    No  emergency  shutoff  gas  valve  exists  on  heating  unit  (S,  A). 

    Emergency  shutoff  gas  valve  on  heating  unit  broken  (S,  A). 

    The  heating  unit  apparently  could  not  be  turned  on.      Have  the  unit  evaluated  by  a  qualified  technician  after  it  has  been  made  operable  (S,  A). 

    Medium  efficiency  furnace  does  not  have  a  double  walled  flue  as  is  recommended  (S,  A). 

234  Flue  close  to  combustibles  (S,  A). 

    No  flue  cleanout  on  heating  unit  (S,  A). 

    Inadequate  grout  around  flue  at  heating  unit  flue/chimney  juncture  potentially  creating  a  poor  drafting  situation    (S,  A). 

235  Heating  system  flue  not  intact  (S,  A). 

    The  flue  dampers  on  the  heating  unit  are  apparently  not  operating  properly  (S,  A). 

    There  was  limited  access  to  the  heating  unit  and  this  limited  the  opportunity  to  inspect/operate  the  heating  unit  (S,  A). 

236  Some  heating  system  burners  appear  plugged  (S,  A). 

    Heating  unit  not  properly  supported.  (S,  A).           

    The  heating  unit  appears  significantly  rusted  to  potentially  effect  its  estimated  remaining  useful  life  (M,  A). 

237  An  oil  tank  apparently  exists  on  the  property.    Have  a  qualified  service  company  further  evaluate  the  condition  and  operation  of  the  fuel  supply  system  (S,  A). 

    The  pressure  on  the  steam/hot  water  boiler  is  too  high  (S,  A). 

    Pressure  gauge  on  steam/hot  water  boiler  not  operating  properly  (S,  A). 

238  Evidence  of  leaks  at  steam/hot  water  boiler/boiler  pipes  (S,  A). 

    No  pressure  relief  valve/inadequate  relief  valve  drain  line  on  steam/hot  water  boiler  (S,  A). 

    No  tempering  valve/mixer  on  the  boiler  based  tankless  coil  domestic  hot  water  heating  system  (S,  A). 

239  Steam  radiators  exist  below  the  top  of  the  steam  boiler  (S,  A).   

    No  low  water  cutoff/alarm  on  the  steam  boiler  (S,  A). 

    The  apparent  operating  temperature  of  the  steam  boiler  is  higher  than  is  typically  recommended  (S,  A) 

    The  glass  gauge  on  the  steam  boiler  is  filled/not  operating  properly  (S,  A).   

240            Radiators  exist  below  the  level  of  the  hot  water  boiler  and  there  is  no  pump  to  circulate  the  water  (S,A). 

    No  tempering  valve/mixer  on  the  hot  water  boiler  based  tankless  coil  domestic  hot  water  heating  system  (S,  A). 

    The  apparent  operating  temperature  of  the  hot  water  boiler  is  higher  than  is  typically  recommended  (S,  A) 

    Apparently  no/an  inadequately  operating  expansion  tank  exists  on  the  hot  water  boiler  system  (S,  A). 

    Apparently  the  hot  water  boiler  circulating  pump  is  not  properly  operating  (S,  A).     

241  The  oil  tank  was  not  visible/not  appropriately  vented  to  the  outside/rusted/leaking  (S,  A). 

    No  oil  filter  in  the  supply  line  before  fuel  enters  heating  unit  oil  burner  (S,  A).       

    Unprotected  fuel  supply  line  for  the  oil  fired  heating  unit  (e.g.  no  protective  tube  and/or  not  underground)  (S,  A). 

    No  fire-o-matic  safety  valves  exist  at  fuel  tank/burner/heating  unit  (S,  A). 

242  No  fire-resistant  ceiling  over  the  heating  unit  (S,  A). 

    Gauge/pipe/fuel  line  problems/leaks  on  oil  fired  heating  unit  (S,  A). 

    No  barometric  draft  damper  on  oil  fired  heating  unit  (S,  A).   

    Soot  buildup  in  unit  or  flue  pipe  on  oil  fired  heating  unit  (S,  A).     

    Oil  fired  flame  distorted  in  the  firing  chamber  of  heating  unit  (S,  A). 

243  Filter  missing  (S,  A). 

    Filter(s)  not  properly  placed  on  furnace(s)  (M,  A). 

    Filter  not  properly  sized  for  furnace  (S,  A). 

244  Air  conditioning  unit  appears  to  have  rusted  parts  of  heat  exchanger  on  heating  unit‑have  fuel  company  or  contractor  check  for  cracked  heat  exchanger  (S,  A).   

    Fan  on  heating  unit  is  noisy  (M,  A).         

    Fan  “V”  belt  loose/worn/shredded  on  heating  unit  (S,  A). 

245  Air  conditioning  unit  not  operating  properly  (M,  C). 

    Apparently  inadequate  drainage  on  air  conditioning  unit  condensate  drainage  system  (S,  A). 

    Inadequate  drain  line/pump  for  evaporator  condensation  (S,  A). 

246  Outdoor  temperature  too  cool  to  allow  for  evaluation  of  central  air  conditioning. 

    Air  conditioning  oil  heating  elements  not  on  for  at  least  24  hours  prior  to  inspection  and  so  air  conditioning  not  evaluated 

    Air  conditioner  doesn't  blow  cool  air  (M,  A).    This  could  involve  requiring  replacement  of  the  entire  air  conditioning  unit. 

    Temperature  difference____________. 

    The  air  conditioner  unit  unusually  noisy  (M,    A). 

            PLUMBING       

            248  There  is  an  apparent  cross  connection  between  the  well  water  and  municipally  provided  water  supplies  (S,  A).       

    A  lead  service  water  supply  line  may  exist  in  this  house.      Have  this  issue  further  evaluated  by  a  qualified  plumber  (S,  A). 

249  Galvanized  water  supply  piping  has  or  will  narrow  internally  due  to  rust,  thus  reducing  flow  and  pressure.    Recommend  using  water  saver  shower  heads  to  reduce  this  effect  at  an  important  point  (M,  A). 

    Soldered  copper  water  supply  piping  may  allow  lead  to  leach  into  water  supply.    Check  with  Poison  Control  to  see  whether  such  a  condition  is  believed  to  represent  a  problem  in  your  area  (S,  A). 

    Check  with  municipality  about  copper  crimped  plastic  pipe  (S,  A). 

    Recommend  pressure  reducer  before  water  heater  line  (M,  B) 

    Some  supply  piping  has  some  leaks  in  it  (M,  A). 

    Some  supply  piping  corroded  (M,  A). 

250  Special  connections  do  not  exist  at  point  in  the  house  plumbing  to  separate  copper  and  steel  supply  piping  (S,  A). 

    Some  exterior  hose  bibs  are  at  risk  of  freezing  in  the  winter.      We  are  unable  to  identify  any  method  for  turning  these  hose  bibs  off  to  better  avoid  this  risk  in  the  winter  (S,  A). 

    Some  copper  piping  in  the  house  is  hung  with  incompatible  metal  supports  (S,  A).   

    There  is  evidence  that  water  hammer  exists  in  the  plumbing  on  this  property.    Contact  a  qualified  plumber  to  have  this  issue  further  evaluated  (M,  A). 

251  Improperly  pitched/broken/loosely  connected  drainage  pipe  (S,  A). 

    Some  rust  or  corrosion  evident  on  drainage  piping  (M,  A). 

    Some  stains/wet  spots  from  possible  leaks  evident  in  drainage  piping  or  surrounding  material  (e.g.  wood)  (M,  A). 

252  Drains  or  drainage  vent  pipes  do  not  appear  to  be  protected  from  possible  freeze  (S,  A).     

253  Septic  holding  tank  uncovered/leaking/overflowing  (S,  A). 

    Septic  holding  tank  pump  problems  (S,  A). 

254  Water  conditioning  system  leaks  (M,  A). 

255  No  P  trap  on  clothes  washer  drain  (S,  A).   

    ”S”  type  trap  exists  on  clothes  washer  drain  (S,  A).   

    Unvented  dryer  (S,  A). 

    No  electric  dryer  outlet  (P,  B). 

    Evidence  of  leaks  in  laundry  (S,  A) 

256  No  “leak”  tray  under  non-ground  level  clothes  washer  (M,  B).             

    Unanchored  dryer  outlet  (S,  A).   

    Dryer  wire  not  conduited  (S,  A).   

        ELECTRICAL       

257  Building  has  fuses  now  or  probably  had  fuses  in  the  past,  judging  by  its  age,  and  is  a  risk  that  at  some  time  the  wiring  was  overloaded  by  using  oversized  fuses  (e.g.,  placing  a  30  amp  fuse  in  a  slot  designed  for  only  a  15  amp  fuse).  However  evidence/no  evidence  was  found  of  any  resulting  damage  to  insulation  of  wires  inspected‑the  most  important  concern  in  wiring  that  has  been  "overamped"  (S,  A). 

    Home  has  had  panel  box  upgraded  significantly  from  what  is  typical  for  this  age  home.    Care  should  be  taken  to  be  sure  circuits  utilizing  any  old  wiring  in  the  home‑-probably  14  gauge-‑is  connected  to  15  amp  breakers  (S,  A). 

    White  wires  are  connected  to  non-GFCI  breakers  (S,  A). 

258  No  main  electrical  switch  which  shuts  off  entire  electrical  service  to  building  (S,  A).   

    Wires  entering  through  electrical  panel  box  walls  not  protected  by  protective  clamps  (S,  A). 

    There  is  some  insulation  damage  to  wires  in  the  electrical  panel  box  (S,  A). 

259  Unused  breaker  slot  cover  openings  on  panel  cover  (e.g.,  breaker  removed  without  replacement  cover  at  slot  opening  (S,A). 

    Some  single  strand  aluminum  wiring  exists  in  the  home.  Obtain  a  Consumer  Product  Safety  Commission  pamphlet  on  this  issue  to  be  sure  it  will  be  properly  corrected  or  call  1‑800‑522‑6752  to  locate  a  qualified  local  electrician  (S,  A). 

    Some  solid  strand  aluminum  electrical  wiring  used.    The  Federal  Consumer  Product  Safety  Commission  recommends  that  all  aluminum  wiring  be  corrected.    A  FCPSC  pamphlet  addressing  this  issue  should  be  sought  (S,  A).. 

260  The  panel  box  does  not  have  an  adequate  cover  (S,  A). 

    Ground  Fault  Circuit  Interrupter  panel  breaker  failed  (S,  A). 

    Some  breakers  covered  with  tape.  Ask  the  seller  the  possible  reasons  for  this,  have  a  qualified  electrician  evaluate  further  (S,A). 

    Some  fuses  burned  or  removed  or  breakers  tripped  (S,  A). 

261  Some  fuses/breakers  have  amperage  ratings  above  that  for  which  the  wiring  was  designed-‑this  sometimes  results  in  the  loss  of  the  insulation  value  for  wires.    In  the  case  of  fuses,  recommend  that  special  amperage  selective  inserts  be  used  to  prevent  use  of  oversized  fuses  in  future  (some  of  these  fuses  are  available  with  a  reset  switch  that  allows  it  to  work  as  if  it  were  a  breaker).    In  the  case  of  breakers,  recommend  that  appropriate  breakers  be  installed  for  the  wire  sizes  (S,  A). 

    Visible/No  Visible  evidence  was  found  of  insulation  value  loss  in  wires  inspected.   

    There  was  some  apparent  evidence  of  arcs/burns  inside  the  electrical  panel  box  (S,  A). 

    Lamp  cord  used  in  lieu  of  “hard  wire”  at  panel  box  (S,  A). 

262  Overload  unprotected  connections  (no  fuses  or  breakers  used)  on  wires  connected  at  the  service  lugs  inside  the  panel  box    (S,  A). 

    The  service  wire  amperage  rating  is  lower  than  the  amperage  rating  for  the  main  disconnect  (S,  A).     

    A  fuse  “jumper”  may  exist  in  the  panel  box  (e.g.  a  penny  may  exist  under  a  fuse,  a  wire  may  be  looping  around  fuse,  etc.)  (S,A). 

263  Extensive  evidence  of  water  or  rust  exists  inside  of  the  panel  box  which  may  indicate  a  masthead/panel  cover  leak  (S,  A).   

    There  is  extensive  dirt  buildup  inside  the  panel  box  (S,  A).       

              KITCHEN  APPLIANCES       

              264      Kitchen  appliances  circled  are  not  fully  operational:  Range    Oven    Microwave      Exhaust  hood    Refrigerator      Food  waste  disposal      Dishwasher      Waste  compactor      Other    (S,  A) 

    Kitchen  appliances  circled  are  missing  knobs/handles/grids/gaskets/shelves/trays/latches/doors/hinges/glass/other  components:  Range    Oven    Microwave      Exhaust  hood    Refrigerator      Food  waste  disposal      Dishwasher      Waste  compactor      Other    (S,  A). 

265  Cabinets/shelving/curtains  do  not  adequately  clear  above  the  kitchen  range  to  help  reduce  fire  risk  (S,  A). 

268  Exhaust  hood  light  does  not  work  due  to  bulb  out/broken  switch/unknown  factors  (M,  A). 

269  Refrigerator  is  unplugged  and  so  cannot  be  evaluated. 

270  Inadequate  ventilation  to  refrigerator  coils  (S,  A). 

271  Food  waste  disposal  sounds  rough  and  may  need  replacing  (M,  B). 

272  Evidence  of  leaks  at  dishwasher  (S,  A). 

274  Chipped/poorly  anchored  sink  (P,  C). 

    Kitchen  sink  drains  slowly  in  or  is  plugged  (M,  A). 

    Water  supply  to  house  apparently  not  on.      Contact  seller  to  have  turned  on  and  carefully  check  for  leaks  at  that  time  (S,  A). 

275  Fan  noisy  in  kitchen  (M,  B). 

    Kitchen  fan  not  fully  operational  (M,  B). 

    Kitchen  has  a  window  to  vent  but  the  window  apparently  cannot  be  opened  (M,  B). 

276  Corrosion  apparent  on  water  supply  pipes  in  kitchen  (M,  A). 

    No  supply  shutoff  valves  for  kitchen  sink  supply  lines  (M,  B). 

    Inadequate  pressure  in  kitchen  supply  lines  (M,  A). 

    Kitchen  faucets/sprayer/water  pipes  leak/broken  (M,  A). 

277  Evidence  of  current  leaks/deterioration  around  kitchen  drainage  plumbing  (M,  A). 

    Apparent  “S”  trap  on  kitchen  drain  system  (M,  A). 

    Tape  wrapped  on  kitchen  sink  drain  (M,  B). 

    Improper  slope  to  kitchen  drain  lines  (M,  A). 

278  Exposed/unconduited  wire  inside  kitchen  cabinets,  etc.  (S,  A). 

    Broken/missing  hinges/hardware  on  kitchen  cabinetry  (M,  C) 

279  Countertop  has  burns/cracks/chips  (M,  B).   

    Countertop  is  curling/loose  (M,  B).   

    Adhesive  failure  on  kitchen  formica  countertop  (M,  B). 

    Kitchen  countertop  needs  grout  or  caulking  (M,  B). 

    SOLID  FUEL  STOVES/INSERTS             

280  Creosote  buildup  in  wood  stove/insert  (S,  A).   

281  Inadequate  hearth  width  on  wood  stove/insert-‑less  than  18  inches  (S,  A). 

282  Wood  stove/insert  does  not  follow  listing  clearances  to  combustibles-‑remove  or  remodel  (S,  A). 

    Wood  stove/insert  does  not  follow  recommended  clearances  to  combustibles-‑check  with  manufacturer  and/or  remove  or  remodel  (S,  A). 

          FIREPLACES       

    Fireplace  has  creosote  buildup‑have  fireplace  cleaned‑level  1  2  3  4  5  (S,  A).   

    Firebrick  deteriorating  in  fireplace‑level  1  2  3  4  5  (S,  A). 

    Firebrick  mortar  deteriorating  in  fireplace‑level  1  2  3  4  5  (S,  A). 

    Damper  hardware  damaged‑level  1  2  3  4  5  (S,  A). 

    Damper  hardware  missing‑level  1  2  3  4  5  (S,  A). 

    Inadequate  hearth  width  on  fireplace  insert-‑less  than  18  inches-‑level  1  2  3  4  5  (S,  A). 

              ROOMS/BATHROOMS         

INSTRUCTIONS:    Defective  items  found  in  the  following  rooms  are  listed  as  codes  (e.g.,  A,  3V,  etc.).    See  the  code  listings  below  the  room  listing  to  identify  what  defect  the  code  represents.     

Room  Listing 

Hall__________      Kitchen___________          Formal  Dining  Room____________      Parlor__________ 

Living  Room__________        Den__________      Family  Room___________    Office__________Rec  Room__________        Workroom__________  Laundry  room__________      Toy  room__________ 

Bedrooms  (location/level):    Master____________      N  S  E  W      1  2  3  4  5___________  N  S  E  W      1  2  3  4  5___________ 

N  S  E  W      1  2  3  4  5___________  N  S  E  W      1  2  3  4  5___________      N  S  E  W      1  2  3  4  5___________ 

Throughout  house  with  few,  if  any,  exceptions:____________________________________ 

Baths:  Master  bath__________________________      Main  Full  bath_______________________   

Basement  bath_____________________________    Half  bath__________________________ 

Other  baths  (location/level):    N  S  E  W      1  2  3  4  5________________      N  S  E  W      1  2  3  4  5___________________ 

Rooms 

Heat 

A    Heat  source  apparently  not  adequately  providing  heat  (M,  A). 

B    Heat  source  not  visible  (S,  A).   

C    Heat  vents  not  covered  (P,  B).   

D    Heater  not  properly  vented  (S,  A).   

Electrical 

E    Wire  connections  exposed  due  to  no  cover  over  outlet  box  (S,  A).     

F    Wire  connections  exposed  due  to  no  cover  over  switch  box  (S,  A). 

G    Lamp  cord  used  in  lieu  of  "hard  wire"  (S,  A). 

H    Outlet  inoperable  (S,  A). 

I    Inadequate  outlets  available  (S,  A).   

J    Outlet  broken  (S,  A). 

K    Wires  taped  at  junctions  (S,  A). 

L    Ungrounded  three  prong  outlets‑change  to  two  prong  outlet  or  establish  ground  to  outlet  (S,  A).   

M    Reversed  electrical  polarity  in  outlet(s)  (S,  A).   

N    Switch  possibly  defective  (S,  A). 

O    Recommend  Ground  Fault  Circuit  Interrupter  Outlets  replace  three‑prong  or  convertible  two  prong  outlets  in  "wet"  areas  -‑  kitchens,  bathrooms,  exterior  and  garage  (S,  A).     

P    Two  prong  electrical  outlets  exist  in  at  least  some  rooms.    If  you  are  planning  to  use  a  computer  or  other  appliances  which  require  three  prong  plugs,  you  may  find  that  you  must  modify  or  add  to  the  wiring  arrangement  (S,  A). 

Walls 

Q    Minor  cracks  in  walls    (M,  A).   

R    Evidence  of  leaks  at  wall  (M,  A). 

S    Wallpaper  peeling  (P,  C). 

T    Damaged  wall  materials  (P,  B). 

Windows 

U    Some  windows  cracked/broken  (M,  B). 

V    Some  double  pane  windows  have  evidence  of  condensation  (M,  C). 

W    Numerous  windows  in  building  stick  and  are  at  least  difficult  to  open  (S  ‑if  sleeping  room,  A  ‑if  sleeping  room) 

X    Some  casement  windows  have  damaged  hardware  (e.g.,  handles,  guides,  etc.)  (S,  A). 

Y    Some  windows  are  not  sized/positioned  for  egress  (S,  A).   

AA  Window  air  conditioning  unit  not  operable  (P,  C). 

BB    Moisture  around  window  effecting  the  wall-‑this  could  be  caused  by  poor  window  seals  or  condensation  (M,  A).     

Ceilings 

CC    Possible  asbestos  ceiling  texture.    In  order  to  determine  whether  the  ceiling  texture  is  actually  asbestos,  it  must  be  tested  by  an    appropriate  lab.    For  more  information  contact  an  industrial  hygienist  (see  Yellow  Pages)  (S,  A). 

DD    Possible,  but  very  highly  unlikely  asbestos  ceiling  texture  (S,  A). 

EE    Minor  cracks  in  ceiling    (M,  A).   

FF    Evidence  of  previous  or  current  leaks  on  ceiling‑possibly  due  to  bathroom  or  kitchen  fixtures  above  (S,  A). 

GG    Evidence  of  leaks  on  ceiling-‑possibly  due  to  previous  or  current  roof  covering  or  flashing  (needs  further  evaluation)  (S,  A). 

HH    Damaged  ceiling  materials  (P,  C).   

Closets 

II    No  closet  in  bedroom  (P,  B).   

JJ    Closet  door(s)  not  fully  operational  (P,  B).   

KK    Closet  door(s)  missing  (P,  B).   

Other 

Floors 

LL    Evidence  of  previous  water  exposure-‑mildew-‑to  floor‑possibly  from  exterior  (ask  owner  about  possible  previous  infiltrations  of  water  and  see  downspout,  window  well  and  grading  issues.  Could  obtain  additional  evaluation  by  specialist)  (S,  A). 

MM    Flooring  damaged  (S,  A).   

NN    Some  flooring  not  attached  to  floor  (P,  C  but  may  represent  a  trip  hazard  (S,  A)  if  not  smoothly  laying  on  ground).   

OO    Floor  sags  or  is  not  level  (S,  A). 

Doors 

PP    Some  doors  damaged  (P,  C).   

QQ    Door  knob  damaged  (P,  C). 

RR    Door  knob  missing  (P,  C).   

Bathrooms 

Water 

SS    Chipped  sink  (P,  C). 

TT    Sink  drains  slowly  or  is  plugged  (M,  A). 

UU    Slow  draining  bathtub  (M,  A). 

VV    Shower  head  not  operating  appropriately  (M,  A). 

WW    Shower  door  not  fully  operational  (M,  B).   

XX    Shower  valve  not  appropriately  operating  (M,  A). 

YY    Toilet  may  need  reanchoring  (S,  A). 

ZZ    Toilet  flushing  inadequately  (M,  A).   

1    Some  fixtures  appeared  to  have  poor  pressure/flow.  Recommend  using  water  saver  shower  heads  to  reduce  this  effect  at  an  important  point  and/or  adjustment  of  in‑house  or  street  pressure  regulators  (S,  A). 

2    Sink  faucet  system  damaged  (M,  A). 

3    Tub  fixtures  damaged  (M,  A). 

4    Shower  fixtures    damaged  (M,  A). 

5    Toilet  running/valve  system  damaged  (M,  A). 

Air 

6    Fan  noisy  or  not  fully  operational  (M,  B).   

7    No  ventilation  in  bathroom  with  shower  (M,  B).     

8    Window  not  movable  (M,  B). 

Tile 

9    Tile  above  tub  needs  regrouting  or  caulking  (M,  A).   

1M    Damaged  tub  surround  waterproof  materials-‑e.g.,  tile  waterproof  board,  plastic  etc.  (P,  B). 

2M    Apparently  water  damaged  wall  next  to  tub  (M,  A). 

3M    Shower  needs  regrouting  or  caulking  (M,  A).   

4M    Shower  pan  leak  (S,  A).   

5M    Apparently  water  damaged  wall  next  to  shower  (M,  A). 

6M    At  least  some  parts  of  shower  walls  are  not  waterproof  (M,  A). 

7M    Damaged  shower  waterproof  materials-‑e.g.,  tile  waterproof  board,  plastic  etc.  (P,  B). 

8M    Countertop  has  burns  (M,  B).   

9M    Countertop  has  chips  (M,  B).   

1Q    Adhesive  failure  on  formica  countertop  (M,  B). 

2Q    Countertop  needs  grout  or  caulking  (M,  B). 

Floor 

3Q    Apparently  water  damaged  flooring  next  to  shower  (M,  A). 

4Q      Mildew,  moisture  or  rust  below  shower  and/or  tub  at  walls  and  floor  (M,  A). 

Leaks 

5Q    Evidence  of  current  leaks  around  some  faucets/valves  (M,  A). 

6Q    Evidence  of  current  leaks  around  some  plumbing  drain  fixtures  (M,  A). 

7Q    Tape  wrapped  on  sink  drain  (M,  B). 

8Q    Improperly  pitched  drain  pipe  at  sink  (M,  A). 

Safety  and  Drawers 

9Q    Bathtub  does  not  have  a  slip  resistant  floor  to  help  prevent  slip  injuries  (S  ,A). 

1R    Bathtub  does  not  have  a  safety  handhold  to  help  prevent  slip  injuries  (S,  A). 

2R    Shower  does  not  have  a  slip  resistant  floor  to  help  prevent  slip  injuries  (S,  A). 

3R    Shower  does  not  have  a  safety  handhold  to  help  prevent  slip  injuries  (S,  A). 

4R    Some  drawers  damaged  (M,B). 

Other 

5R    Apparently  water  damaged  flooring  next  to  tub  (M,  A). 

6R    No  knob  locks  on  door  (P,  C). 

          GENERAL  ITEMS     

    NV=not  visible      NA=Not  Applicable   

Apparent  Wall  Type:  Brick/Block/Frame/Brick  Veneer/Earth/Earth  sheltered/Log/Other          /NV 

Wall  Covering:    Brick      Brick  Veneer    Wood  clapboard    Wood  panels      Stucco        Metal   

      Insulated  Metal      Vinyl/plastic      Wood  shingles/shakes      Asbestos      Texture      Other             

Foundation:      Concrete      Block/brick    Stone      Other  NV 

Driveways/Walkways:  Concrete/Asphalt/Dirt/Stone      Other 

Porches/Patios/Decks/Balconies:      Columns:  Metal/Wood/Indeterminable/NV 

Roof:  "A"    Steep    Medium    Low    Pitched      Flat  Gable    Hip    Shed      Mansard      Gambrel         

      Asphalt  or  Fiberglass  Shingles    Wood  Shingles      Wood  Shakes    Tar  &  Gravel    Rolled   

      Metal    Clay      Vinyl      Plastic      Slate      Asbestos      Corrugate        Other 

      Methods  used:  Binoculars    On  roof    Ladder  at  eave      Window    Other   

Gutters:  Metal  Wood  Other             

Electrical:  Underground      Overhead:    Riser      110  Volts    220  Volts      Fusses/Breakers  Operated:  Switches/Fixtures   

      Panel  Box  Loc.(s):Stairwell/Garage/Laundry/Bsmnt/Exterior/Hall/Closet/Furnace  room/Other 

      N  S  E  W    level:  1  2  3  4  5    N  S  E  W    level:  1  2  3  4  5        Aluminum  Branch  Circuit  Wiring  Present 

      Service:    Alum./Copper      Main  Disconnect  Amps:  30  40  50  60  70  80  100  125  150  200  Other          None 

      Main  Disconnect  Location:    N  S  E  W    level:  1  2  3  4  5        Test:  GFCI  operation 

      Wiring  Method:  Romex/Cloth  insulated/Armored  Cable  (bx)/Knob  and  Tube/other 

          Attic:  Inspection  method:  At  access  port    Access  obstructed/partially  obstructed      No  attic    Walking  in  attic      Entry  would  damage  property  (e.g.  insulation  would  be  disturbed)     

      Adverse/Dangerous  situations  suspected  (e.g.  no  floor  boards) 

      Ceiling  structure:  NV  Trusses/Joists      Roof  Structure:  NV  Trusses/Rafters    Sheathing/Batt  boards 

      Insulation:    NV  Cellulose    Fiberglass    Rockwool      Roll/batt    Loose  fill    Other        Approximate  thickness         

      Vapor  barrier:    Not  visible/None/Incorrectly  placed 

Water  Heater  Unit:Tank/Instantaneous  (tankless)    Potable  hot  water  from  heating  system  Size  40/50/60/other  gal. 

      Fuel:Natural  Gas/  Electricity/Propane/Wood/Coal/Kerosene/Solar/Oil  with  interior‑exterior  tank/Other             

Central  Heating:    Duct/distribution:  Sheet  metal/Sub‑Slab/Flexible/Pipe/Radiant  ceiling  plenum     

Type:  Forced  air    Hot  Water:  Gravity/Circulating  pump    Steam    Heat  pump  (test  if  outside  >30    &  <  60    F)    Up/down/horiz.  draft    Hi/Medium  efficiency  "Octopus"  gravity/forced  air 

Fuel:Natural  Gas/  Electricity/Propane/Wood/Coal/Kerosene/Solar/Oil  with  interior‑exterior  tank/Other       

          Central  Cooling:  Electric/Gas/Oil    Integral/Split      Temp.  <  60    F  or  unit  not  "warmed  up"  24  hrs.     

      Type:  Condenser/Chiller      Not  applicable          before  test  (do  not  test)   

Smoke  Detectors:  Absent         

Crawlspace:  Inspection  method:  No  crawlspace/At  port      Access  obstructed/partially  obstructed 

Crawling/Walking  inside  crawlspace  Adverse/Dangerous  situation  suspected(waste,  minor  head/knee/hand  injury)   

      Vapor  barrier:    On  ground/Not  visible/None/Incorrectly  placed      Venting:      Yes      No 

      Basement/Crawlspace  Insulation:    NV  Cellulose    Fiberglass    Rockwool      Roll/batt    Loose  fill    Other         

          Floor/Ceiling  structure:  NV  Trusses/Joists  Underside  Upstairs  Floors:  NV  Batt  Plywood  Chipboard  Concrete       

      Vapor  Barrier:  Not  visible/None/Incorrectly  placed 

      Girders/Beams:  NV/Bearing  wall/Wood/Built‑Up  Joists/Solid  Beam/Laminated  Beam/Brick/Steel/Other     

      Piers/Support  Posts:    NV/Bearing  wall/Wood/Masonry/Concrete/Other     

Footings:  NV/Masonry/Concrete/Other     

Water  supply:  Galvanized/Copper/Plastics    Other    NV 

Main  Shut  off  Location:  Water  N  S  E  W    level:  1  2  3  4  5    Fuel    N  S  E  W    level:  1  2  3  4  5 

Water  Drainage:  Cast  iron/Galvanized  Steel/Plastic/Copper/Lead/Steel/Other  /NV    Operate:  Sumps/NA 

Fireplace/Solid  Fuel  Burning  Types:  Fireplace/Insert/Wood  Stove 

Chimneys:  Masonry/Metal/Framed 

Windows:  Slide/Casement/Fixed/Double-single  hung/  other 

Garage  House  Door:      Solid  wood/Metal/  Other 

Pacific  Crest  Inspections  is  a  locally  owned  home  inspection  company  providing  home  inspections,  commercial  inspection  and  pest  inspections  in  the  Bellingham,  Wa.  area.  Pacific  Crest  inspections  is  a  Licensed  Home  Inspector  in  Washington  State  and  carries  the  highest  certification  “Certified  Real  Estate  Inspection”  offered  by  the  American  Society  of  Home  Inspectors  (ASHI)    Pacific  Crest  Inspections  conducts  their  Washington  State  home  inspections  according  to  the  Washington  State  Home  Inspectors  Standards  of  Practice  &  Code  of  Ethics.  These  professional  home  inspection  standards  provide  a  minimum  guideline  for  conducting  a  Oak  Harbor,  Washington  home  inspections.  Our  home  inspection  standards  are  available  for  viewing  under  the  "Consumer  Information"  section  of  our  website  or  ask  your  Washington    home  inspector  for  a  copy  of  the  Washington  home  inspections  Code  of  Ethics  prior  to  your  Bellingham  home  inspection.